希腊移民局发布31页通函：严打虚假交易，明确购房移民三大门槛细则！

近期，希腊移民与庇护部正式发布第1/2026号政府通函，整整31页对希腊购房移民，进行了系统梳理和细化。这份文件不仅重申了投资门槛，还明确了改用途房产、换房规则、短租限制及老投资者过渡安排。

打击虚假交易：筛选投资者合规意愿

虚假交易，一查到底：凡涉及“变相返款”“做高合同价”“虚构投资结构”的操作，三大部门联合审查。查实直接拒签、撤销已获批身份，情节严重的移交刑事调查。

模糊地带，全部定调： 过去两年，市场在执行层面有很多“说不清”的空间——拼单行不行?先卖旧房再买新房行不行?商改住的25万欧能用几次?这次通函全部给了官方答复。

信号明确，保护合规： 希腊不是在“收紧”政策，是在“清理”市场。政府的态度很清楚：黄金签证是一项严肃的投资居留计，不是短期套利的工具。驱逐的是违规者，保护的是合规者。

重申三大区域的投资门槛

2024年9月，根据《第 5100 号法案》第 64 条，希腊购房移民正式进入三轨并行时代。

● 25万欧元投资政策(不限区域):

◆ 可投资保护性建筑，在续签居留许可时，建筑物的修复(按照保护建筑的要求)必须已完成;

◆ 可投资具有其它性质的建筑(可以是商业、工业、酒店等; 如果是工业性质，许可在变更前要有5年空置期)，且用途(许可)需转为住宅性质，用途(许可)转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成。

● 阿提卡大区(包含比港和佩里斯特里区域)、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100人的岛屿(包含克里特岛)涨价至80万欧元投资额。其余地区投资额上涨到40万欧元。

● 80万欧元或者40万欧元政策区域必须购买一套120平方米以上的房产，方可申请黄金居留许可，并且房产不得用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。

1. “拼单”彻底堵死了

通函重申：所有投资路径——80万欧的核心区、40万欧的普通区、25万欧的商改住——必须通过购买单套房产达标。两人合买一套各出一半?不行。多套小房子凑门槛?不行。这条没有商量余地。

2. “25万欧优惠”是一次性的

这是很多商改住买家没想清楚的关键点。你在25万欧路径下买了“非住宅转住宅”的房产，持有5年后想卖——接手的下一任买家，不能再以25万欧拿身份，必须按当时的现行标准(40万或80万欧)。你的优惠名额用完即止。

换句话说，市面上能走25万欧的房产，总量是锁死的。它的稀缺性，你自己算。

3. 短租禁令的真实含义

很多人把“禁止短租”理解成了“不许出租”。错了。

通函明确：禁止的是60天以内的超短租(就是Airbnb模式)。如果你把房产长租给酒店式运营公司，或者自住，完全合法。希腊没有禁止你的资产产生现金流，它禁止的是你把社区变成流动的游客集散地。

4. “卖旧买新”的顺序不能错

这是一个常见的操作失误，后果极其严重。如果你想卖掉现有的黄金签证房产，换一套新的，必须是先买后卖。一旦顺序反过来——你的旧房已经过户给下一家，新房的购买合同还没签——你的居留许可在那一刻就失效了，不可逆。

5、附属空间(如车位、储藏室)可计入投资金额，但不计入120㎡面积要求。

6、增加“商改住”项目细则

市场热度比较高的“商改住”项目，此次希腊官方也专门增加了细则：

● 必须是真实商业用途改住宅

● 必须是2024年4月5日之后完成用途变更

● 不能“纸面改造”

● 不能原本就是住宅，再改回商业后重新包装

因此，未来真正合规的25万欧项目会越来越少。

黄金签证已进入“身份+资产”双核配置时代!规范化、透明化的市场环境，才是长期资产配置的安全垫。你手里那套房，既是进入欧元区的通行证，也是全球资产组合里的一块拼图。而这块拼图的稳定性和升值空间，取决于两个东西：你所在的社区、和你身边的邻居。

80万欧的门槛帮你筛选了邻居。1/2026通函帮你筛选了市场的参与者。两件事加起来，正在为真正想留在希腊的人，构建一个更透明、更安全的环境。

希腊黄金签证 越收紧越火?

政策在收紧，但热度一点没降!市场给出了一组反直觉的数字：

2025年全年，希腊黄金签证共批准了8,879宗新的居留许可，较2024年的4,535宗暴涨了95.8%，几乎翻倍。

截至2026年2月，中国公民占所有初始投资者许可的48.1%——10,593份，在所有国家中稳居第一。项目启动至今，已为希腊房产市场注入超过50亿欧元的外国直接投资，中国投资者的贡献居功至伟。

欧洲的大门在一扇扇关上。希腊是目前欧洲仅存的几个“购房即可拿身份”的欧元区国家之一，不仅项目稀缺，更是性价比之王!在希腊购买一处总价25万欧元以上的希腊房产，就可以一步到位全家拿永居。不仅可以在当地生活、经商、上学，享相应教育和社会福利，孩子回国也能参加联考，低分上高校，免签通行欧洲29个申根成员国!

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